一套總價(jià)940萬(wàn)元的房子，最低可以按照330萬(wàn)元的價(jià)格網(wǎng)簽，剩下的房款以“裝修”為名逃避繳稅。

　　目前，本市二手房最低計(jì)稅價(jià)格仍和2014年基本無(wú)異。為了吸引購(gòu)房人少繳稅，中介甚至專門制定了關(guān)于裝修款的合同條款。

　　去年一年，本市成交了近27萬(wàn)套二手房，通過(guò)高裝修款、低網(wǎng)簽價(jià)成交逃稅的方式，竟然成了“行規(guī)”。

　　超低稅費(fèi)暗藏逃稅玄機(jī)

　　上個(gè)周末，在工商大學(xué)校門西側(cè)，我愛(ài)我家的門店里一個(gè)看房人都沒(méi)有。閑來(lái)無(wú)事的中介開始向記者推銷房源。

　　打印出來(lái)的推廣頁(yè)面上寫著，一套位于海淀區(qū)北洼路甲28號(hào)的萬(wàn)景公寓兩居室，面積為115.5平方米，業(yè)主叫價(jià)980萬(wàn)元，中介備注950萬(wàn)元能成交。

　　“這套房是滿五惟一房源，稅費(fèi)很少。”中介業(yè)務(wù)員指著推廣頁(yè)面上“稅費(fèi)，4.05萬(wàn)元”一行字說(shuō)。

　　所謂“滿五惟一”、是指這套房產(chǎn)距離上一次交易已經(jīng)滿5年，且為家庭名下惟一住房，可以享受首套契稅優(yōu)惠等相應(yīng)政策。

　　可是按照成交價(jià)計(jì)算，即使只按照1%稅率標(biāo)準(zhǔn)交契稅，一套總價(jià)950萬(wàn)元的房子也不應(yīng)該只有4萬(wàn)余元的稅費(fèi)。

　　在這家門店中，標(biāo)注著超低稅費(fèi)的房源還真不少。比如一套位于西三環(huán)外的紫竹花園二手房，其銷售價(jià)格為880萬(wàn)元，但稅費(fèi)只有4.38萬(wàn)元。

　　實(shí)際成交價(jià)八九百萬(wàn)元，但是稅費(fèi)卻還不到應(yīng)交納額度的一半，這是怎么回事？

　　“做低網(wǎng)簽價(jià)，稅就少了。”中介說(shuō)。

　　實(shí)際成交價(jià)格和網(wǎng)上申報(bào)價(jià)格完全不一樣，這不是涉嫌逃稅嗎？雖然記者反復(fù)追問(wèn)，但對(duì)方始終避開了“逃稅”這個(gè)字眼，只說(shuō)這是一條行規(guī)。

　　“現(xiàn)在都得做低網(wǎng)簽價(jià)，能做的都做！”他說(shuō)。

　　“首付越高越省稅”背后邏輯

　　在我愛(ài)我家門店提供的房源介紹中，寫著“盡量少貸”的字樣。為什么會(huì)這樣？

　　鏈家西城展覽路店的經(jīng)紀(jì)人用九和苑的一套房為例，計(jì)算出了少貸背后的利益空間。

　　這套房只有一室一廳，面積不到70平方米，叫價(jià)已經(jīng)到了940萬(wàn)元。中介聲稱，這套房如果全款買，預(yù)計(jì)契稅只有3.3萬(wàn)元，只要按照低網(wǎng)簽價(jià)申報(bào)，個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅都可以不交。

　　為什么可以不交？這和本市目前執(zhí)行的政策有關(guān)。

　　按照目前的二手房繳稅計(jì)算方式，如果購(gòu)房人購(gòu)買的是90平方米以下的首套房，需要交納的契稅就是網(wǎng)簽價(jià)的1%；如果購(gòu)買的是二套房，那么無(wú)論面積大小，契稅都是網(wǎng)簽價(jià)的3%。

　　在購(gòu)買二手房時(shí)，還有可能繳納營(yíng)業(yè)稅，如果房產(chǎn)證或者契稅發(fā)票滿兩年，普通住宅不用繳納營(yíng)業(yè)稅，非普通住宅要繳納差額的5.6%，不滿兩年的房產(chǎn)則要按照網(wǎng)簽價(jià)的5.6%計(jì)稅。

　　在個(gè)稅方面，只有滿五惟一才能免征個(gè)稅，否則按照差額征收20%。

　　“如果你全額付款，那就可以按照330萬(wàn)元申報(bào)網(wǎng)簽價(jià)，其他的單給房主，這樣總共繳納的稅款就是3.3萬(wàn)元；如果你貸款，要根據(jù)你的貸款金額倒推，只要網(wǎng)簽價(jià)超過(guò)468萬(wàn)元變成非普宅，那稅就成倍翻上去了。”他舉例說(shuō)，此前這套房子購(gòu)買價(jià)格為300萬(wàn)元，按照10%的裝修成本不用交稅的原則，網(wǎng)簽價(jià)只要低于330萬(wàn)元，都可以逃掉契稅以外其他稅款。

　　這也就是說(shuō)，如果購(gòu)房人有錢拿出全款，就可以申報(bào)330萬(wàn)元的網(wǎng)簽價(jià)；如果他要貸款300萬(wàn)元，以貸款6成計(jì)算，那網(wǎng)簽價(jià)也要隨之提高到500萬(wàn)元，就按照500萬(wàn)元繳稅；如果購(gòu)房人要貸款500萬(wàn)元，同樣是貸款6成，網(wǎng)簽價(jià)就要提高到將近840萬(wàn)元。

　　“網(wǎng)簽價(jià)越高，稅越高。”中介說(shuō)。

　　但這套房子畢竟要賣到940萬(wàn)元，網(wǎng)簽價(jià)330萬(wàn)元，剩下的610萬(wàn)元怎么辦？

　　中介說(shuō)，可以算成“裝修款”，單獨(dú)寫在合同中，等過(guò)戶時(shí)直接付給房主。

　　按正常交易流程，市住建委要求設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，房屋首付或者全款要打進(jìn)這個(gè)賬戶中，才能過(guò)戶。但“裝修款”卻不用進(jìn)入資金監(jiān)管賬戶。

　　中介主動(dòng)備好陰陽(yáng)合同

　　記者在連續(xù)數(shù)日的暗訪中發(fā)現(xiàn)，為了逃稅，幾乎所有中介都會(huì)準(zhǔn)備出文本，將“裝修款”寫在合同內(nèi)。我愛(ài)我家的內(nèi)部系統(tǒng)中，甚至可以直接查詢每一棟樓每一層的最低計(jì)稅價(jià)格，方便中介業(yè)務(wù)員算出最低繳稅的標(biāo)準(zhǔn)。

　　一份來(lái)自鏈家的《房屋買賣業(yè)務(wù)簽約文件合訂本》中，有涉及成交價(jià)格、付款方式及資金劃轉(zhuǎn)方式的約定。一位在去年12月底成交的市民提供的合同文本顯示，該房屋成交價(jià)格僅為150萬(wàn)元，但家具、裝飾裝修及配套設(shè)施等作價(jià)200萬(wàn)元。

　　“我買的這套房子就是開發(fā)商自帶的精裝修，成交價(jià)就是350萬(wàn)元，而且套內(nèi)一件家具、家電都沒(méi)有。”這位市民坦承，房屋交易時(shí)，他就是按照中介報(bào)到系統(tǒng)中的150萬(wàn)元網(wǎng)簽價(jià)交的稅。

　　一份我愛(ài)我家的存量房買賣合同顯示，一套位于東城的房子總價(jià)為900余萬(wàn)元，交易雙方簽訂的《裝修款補(bǔ)充協(xié)議》中，聲明這900余萬(wàn)元的房款包括了近400萬(wàn)元的“房屋配套設(shè)施折價(jià)款”，真正納稅的部分只有500余萬(wàn)元。

　　公開信息顯示，本市二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格上一次調(diào)整還是在2014年10月。3年前的房?jī)r(jià)和如今真實(shí)的二手房?jī)r(jià)相差甚遠(yuǎn)，這為“陰陽(yáng)合同”避稅留出了誘人的空間。

　　從2009年開始，二手房就已經(jīng)成為本市純商品房成交的主導(dǎo)。來(lái)自市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2016年，北京市二手房成交量達(dá)到26.7萬(wàn)套。業(yè)內(nèi)人士據(jù)此分析稱，二手房成交量已經(jīng)占到了北京純商品房市場(chǎng)成交量的85%。

　　新聞背景

　　目前本市房地產(chǎn)繳稅政策

　　個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭惟一住房的，減半征收契稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭惟一住房的，減按1%稅率征收契稅。

　　界定享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房，原則上按照住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140平方米（含）以下，并參考其實(shí)際成交價(jià)格確定。實(shí)際成交價(jià)格原則上應(yīng)當(dāng)?shù)陀谒趨^(qū)域住房平均交易單價(jià)或套總價(jià)的1.2倍。

　　2014年10月，本市出臺(tái)新版普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，其中為五環(huán)內(nèi)每平方米單價(jià)不超3.96萬(wàn)元，或者總價(jià)不高于468萬(wàn)元；五環(huán)到六環(huán)每平方米單價(jià)不高于3.168萬(wàn)元，或者總價(jià)不超374萬(wàn)元；六環(huán)外每平方米單價(jià)不高于2.376萬(wàn)元，或者總價(jià)不超281萬(wàn)元。（記者 耿諾）