金山閣小區(qū)花園打理得整潔干凈。
佳興大廈自管后更換了門(mén)禁、保安亭、小區(qū)圍欄。
白云家園露天車(chē)位為小區(qū)結(jié)余貢獻(xiàn)不少。
自管小區(qū)聘請(qǐng)物管人員多以年齡較大的員工為主，可降低成本。
業(yè)委會(huì)需要辦理稅務(wù)登記、用機(jī)構(gòu)代碼開(kāi)戶等正規(guī)化管理程序。
近日，“2017華南和諧社區(qū)高峰論壇”暨全國(guó)優(yōu)秀自管小區(qū)經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)在廣州舉行，集中發(fā)布了30多個(gè)小區(qū)案例，其中廣州已經(jīng)有十多個(gè)業(yè)主自管小區(qū)，這些小區(qū)為何走上自管之路？日前，記者實(shí)地探訪了數(shù)個(gè)已經(jīng)成功自管的小區(qū)，看看這些自管后的小區(qū)究竟什么樣，怎樣的小區(qū)才適合自管呢？
文、圖/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者劉麗琴
業(yè)主自管之源
業(yè)主維權(quán)走上自管路 老城小盤(pán)更容易成功
2017年4月1日，位于天河區(qū)林和西路的南粵閣小區(qū)從南粵物業(yè)管理有限公司接收了小區(qū)物業(yè)管理權(quán)，開(kāi)始走上業(yè)主自管之路。相比位于五羊新城自管已經(jīng)13年的豐景大廈，位于白云區(qū)自管已經(jīng)10年的白云家園，位于荔灣區(qū)自管已經(jīng)9年的金盈居，南粵閣還是個(gè)剛剛在自管道路上走路的新生兒。廣東省華南和諧社區(qū)發(fā)展中心主任周活寧是豐景大廈業(yè)主自管的負(fù)責(zé)人，作為最早一批進(jìn)行自管的先行者，他常常幫助其他小區(qū)推進(jìn)自管事宜，據(jù)周活寧介紹，現(xiàn)在找他交流取經(jīng)想自管的小區(qū)越來(lái)越多。金盈居業(yè)委會(huì)主任練先生也對(duì)記者表示，老城區(qū)不少小區(qū)到金盈居了解自管經(jīng)驗(yàn)，旁邊的小區(qū)麗京閣看到金盈居自管效果不錯(cuò)，也選擇了自管。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前廣州進(jìn)行業(yè)主自管和準(zhǔn)備進(jìn)行業(yè)主自管的小區(qū)越來(lái)越多，這是因?yàn)閺V州有不少小區(qū)經(jīng)過(guò)十到二十年的居住，開(kāi)始進(jìn)入設(shè)備老化時(shí)期，需要中修、大修甚至更新的設(shè)備越來(lái)越多，需要投入不少的資金，這筆錢(qián)物業(yè)公司一般不會(huì)投入，需要業(yè)主籌集，而同時(shí)人工、材料等成本的上升，也使得物業(yè)管理公司管理成本上升，從而希望業(yè)主提升物管費(fèi)，雙方往往難以達(dá)成共識(shí)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平下降甚至矛盾不斷加深。幾乎所有自管小區(qū)都是因與物業(yè)公司發(fā)生矛盾維權(quán)而走上自管之路的。
經(jīng)過(guò)十多年的摸索和實(shí)踐，已經(jīng)有不少小區(qū)獲得了成功的自管經(jīng)驗(yàn)，并且取得不錯(cuò)的管理效果，這種成功是可以復(fù)制和借鑒的，正是在這樣的情況下，廣州的業(yè)主自管小區(qū)漸有興起之勢(shì)。
那么自管的小區(qū)究竟是什么樣的？日前，記者實(shí)地探訪了幾個(gè)自管模式已經(jīng)相當(dāng)成熟的小區(qū)，可以看到，目前廣州自管小區(qū)多以老城區(qū)規(guī)模較小的樓盤(pán)為主，經(jīng)過(guò)自管后，物業(yè)管理費(fèi)沒(méi)有隨著物價(jià)上漲而提升，但小區(qū)的面貌卻有了不小的改變，各種設(shè)備得以及時(shí)維修更新，而小區(qū)的“家底”也隨著自管年限越長(zhǎng)累積越多，足以應(yīng)付各種支出。
業(yè)主自管之利
案例1：金山閣
物管公司虧損退出 自管三年家底厚實(shí)
金山閣小區(qū)位于越秀區(qū)五羊新城，是一棟單體樓，有262戶住戶以及2000多平方米的商鋪，小區(qū)有80個(gè)車(chē)位。小區(qū)最初的物業(yè)管理由開(kāi)發(fā)商下屬物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，2013年4月，小區(qū)物管費(fèi)已從1.5元/平方米漲到1.75元/平方米的基礎(chǔ)上再次提出要漲到1.95元/平方米，并且在小區(qū)貼出收支情況表，該表顯示物業(yè)公司在2012年虧損20多萬(wàn)元。三年提價(jià)兩次，漲價(jià)遭到部分業(yè)主的反對(duì)。
2014年5月，金山閣小區(qū)正式開(kāi)始實(shí)行由業(yè)委會(huì)管理和監(jiān)督，可以說(shuō)是無(wú)奈之舉。記者在小區(qū)看到，金山閣目前的門(mén)禁系統(tǒng)是有“互聯(lián)網(wǎng)+”元素的最新設(shè)備，小區(qū)花園整潔漂亮，打理得相當(dāng)不錯(cuò)，可以看到小區(qū)正在更換消防、水泵等舊設(shè)備。據(jù)金山閣業(yè)委會(huì)主任江惠文介紹，目前小區(qū)的物管團(tuán)隊(duì)是由業(yè)委會(huì)進(jìn)行社會(huì)招聘的，共有20人左右，其中管理處3人，電工、工程人員2人，保潔3人，保安班9人，會(huì)計(jì)、花工等則是兼職人員。
金山閣小區(qū)的業(yè)委會(huì)在自管中掌握了財(cái)權(quán)，以業(yè)委會(huì)的名義開(kāi)設(shè)了一個(gè)公共收益賬戶，專(zhuān)門(mén)用來(lái)收取小區(qū)住戶交納的物管費(fèi)，目前小區(qū)物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按每戶1.75元/平方米收取，商鋪每戶按6元/平方米收取。經(jīng)過(guò)三年多的自管，這種模式受到了業(yè)主們的認(rèn)可，物管費(fèi)的交繳率達(dá)到99%，雖然物管費(fèi)沒(méi)有提高，但小區(qū)賬戶的結(jié)余卻在逐年增長(zhǎng)，目前已有50多萬(wàn)元，而且過(guò)年過(guò)節(jié)還會(huì)給業(yè)主們派發(fā)些米、油之類(lèi)的福利，而利用賬戶結(jié)余，小區(qū)大堂的天花板進(jìn)行了翻新，也搞好了綠化和基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)，并購(gòu)置了2萬(wàn)多元的監(jiān)控設(shè)備。
案例2：佳興大廈
自管沒(méi)有啟動(dòng)資金 靠業(yè)委會(huì)成員自籌
海珠區(qū)佳興大廈于2003年入住，共有286戶，屬于商住一體樓。記者在現(xiàn)場(chǎng)見(jiàn)到，小區(qū)保安亭、圍欄都有新?lián)Q的痕跡，小區(qū)規(guī)模不大，環(huán)境和衛(wèi)生狀態(tài)都不錯(cuò)，門(mén)禁也比較嚴(yán)。
據(jù)小區(qū)業(yè)委會(huì)主任張秀英介紹，佳興大廈在自管的道路上走得比較順暢，自管后原物業(yè)公司仍拒不退出，業(yè)委會(huì)和海珠區(qū)房管局溝通，通過(guò)房管局下文限時(shí)退出而順利解決。小區(qū)剛開(kāi)始自管沒(méi)有啟動(dòng)資金，是7個(gè)業(yè)委會(huì)成員籌款7萬(wàn)元來(lái)推進(jìn)小區(qū)管理的各項(xiàng)事宜。在沒(méi)有業(yè)主籌款和動(dòng)用維修資金的情況下，小區(qū)更新了兩座保安亭、不銹鋼護(hù)欄，中修了四臺(tái)電梯、水泵，完善了高壓房的設(shè)備，購(gòu)買(mǎi)了小區(qū)公共區(qū)域的保險(xiǎn)，安裝了20個(gè)監(jiān)控?cái)z像頭等。到目前為止，在維持原有1.7元/平方米物管費(fèi)的情況下，小區(qū)經(jīng)過(guò)各種維修開(kāi)支20多萬(wàn)元，而從零起步的小區(qū)賬戶仍有結(jié)余，下一階段是改造小區(qū)的綠化、花基等，還計(jì)劃高薪聘請(qǐng)一個(gè)職業(yè)物管經(jīng)理人，提升小區(qū)物管的質(zhì)量，對(duì)于業(yè)委會(huì)而言，目前已是手有余糧心中不慌了。
案例3：白云家園
維修改造不差錢(qián) 十年攢下百萬(wàn)元
白云家園位于白云區(qū)京溪怡新路，原是廣州白云農(nóng)工商公司屬下白云配件公司的職工宿舍，分東區(qū)、中區(qū)和西區(qū)，是個(gè)房改房小區(qū)，在目前廣州已經(jīng)實(shí)行自管的小區(qū)中算規(guī)模較大的。據(jù)白云家園業(yè)委會(huì)主任任權(quán)介紹，西區(qū)有19棟樓，441戶，2005年因維權(quán)成立了業(yè)委會(huì)，小區(qū)原來(lái)由單位選的物管公司來(lái)負(fù)責(zé)管理，因?yàn)槲锕芤獫q價(jià)，而業(yè)主們不同意，所以2007年7月小區(qū)正式開(kāi)始自管。
與一些商品房小區(qū)不同，白云家園是白云配件公司的職工宿舍，小區(qū)業(yè)主不少是“專(zhuān)業(yè)人士”，維修工程不在話下，因此自管后的管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)是以單位下崗職工為主，每年簽訂勞動(dòng)合同，初期聘用30人，目前小區(qū)物業(yè)服務(wù)人員有20多人，都買(mǎi)了五險(xiǎn)。
任權(quán)介紹，小區(qū)自管之后，除對(duì)外購(gòu)和外租的住戶收取0.8元/平方米的物管費(fèi)，對(duì)原廠職工不收取物管費(fèi)，只收每戶每月15元衛(wèi)生垃圾清理費(fèi)，即使這樣，隨著自管進(jìn)入第十個(gè)年頭，小區(qū)積累的資金已超過(guò)百萬(wàn)元，在此期間，小區(qū)還投資近百萬(wàn)元進(jìn)行維修和改造，安裝了近50個(gè)監(jiān)控。
業(yè)主自管之困
抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱 核心管理團(tuán)隊(duì)難繼
梁小姐所在的小區(qū)是白云區(qū)一個(gè)大型樓盤(pán)，近段時(shí)間小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)，因多數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理不滿意，希望選擇新的物管，目前小區(qū)正處于原物業(yè)公司不愿退出，部分業(yè)主推薦招標(biāo)新的物管公司，部分業(yè)主推崇自管模式的狀態(tài)，在小區(qū)群里整天是各種意見(jiàn)交鋒，各種爭(zhēng)論不休。梁小姐覺(jué)得小區(qū)目前管理狀態(tài)很差，但要改變現(xiàn)狀短期內(nèi)還看不到希望。
廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)新聞發(fā)言人、副秘書(shū)長(zhǎng)陳昂鵬對(duì)記者表示，自管并不是最近才出現(xiàn)的新事物，行業(yè)協(xié)會(huì)幾年前就注意到這一現(xiàn)象，相對(duì)于廣州幾千個(gè)小區(qū)而言，目前自管的十多個(gè)小區(qū)對(duì)整個(gè)行業(yè)的影響非常有限，不會(huì)造成沖擊。
陳昂鵬表示，業(yè)委會(huì)因不具備法人資格，不能承擔(dān)刑事、民事責(zé)任，一旦發(fā)生事故或風(fēng)險(xiǎn)事件，比如水浸車(chē)、人員傷亡等事故，誰(shuí)能承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任呢？如果是自管就應(yīng)該是全體業(yè)主，如果是物管公司，則有相應(yīng)法人來(lái)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。雖然目前還沒(méi)有出現(xiàn)相關(guān)案例，但此風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。此外，如果發(fā)生業(yè)委會(huì)成員挪用、侵占物管費(fèi)，也沒(méi)有辦法追討，財(cái)務(wù)監(jiān)管的風(fēng)險(xiǎn)也不小。
在采訪中，即使成功自管的幾個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)主任也表示，自管模式抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。任權(quán)表示，對(duì)于自管小區(qū)而言，最怕的是發(fā)生傷亡事故等風(fēng)險(xiǎn)，白云家園為此特別準(zhǔn)備了100萬(wàn)元的風(fēng)險(xiǎn)基金，用于防范人員傷亡事故等風(fēng)險(xiǎn)賠償，而很多小區(qū)則沒(méi)有這一意識(shí)。張秀英則對(duì)自管團(tuán)隊(duì)的建設(shè)憂心忡忡，自管小區(qū)的業(yè)委會(huì)成員基本是因維權(quán)而組建的，為了工作方便，多以退休人員為主，隨著人員年齡的增大，精力和能力會(huì)隨之衰減，后續(xù)接任者能否堅(jiān)持之前所走的自管之路存在變數(shù)。
業(yè)主自管之思
未來(lái)或?qū)⑴d起 物管職業(yè)經(jīng)理人
業(yè)主自管是否會(huì)成為未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)？究竟是自管好還是物業(yè)公司管理好？業(yè)內(nèi)人士表示，這本不是需要討論的問(wèn)題，業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系是協(xié)議服務(wù)關(guān)系，小區(qū)選擇怎樣的管理模式，由誰(shuí)來(lái)管應(yīng)是業(yè)主自己決定的事項(xiàng)，但現(xiàn)實(shí)中卻因物業(yè)管理公司與業(yè)主之間產(chǎn)生各種矛盾而成為引發(fā)爭(zhēng)議的話題，其中最主要的矛盾來(lái)自于物業(yè)公司對(duì)業(yè)主權(quán)益的侵占。
物業(yè)管理行業(yè)資深專(zhuān)家謝凱表示，目前物業(yè)管理公司的盈利模式主要有兩種，一種是承包制，也叫包干制，確定一個(gè)物管費(fèi)價(jià)格，正常情況下物業(yè)公司通過(guò)自己的技術(shù)節(jié)能手段、管理方式和規(guī)模效應(yīng)，平衡收支，賺取利潤(rùn)。第二種則是酬金制，以支出定價(jià)，再根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等確定利潤(rùn)，每年和業(yè)主協(xié)商定價(jià)。比如香港的很多小區(qū)就采用這種酬金制，經(jīng)濟(jì)低谷時(shí)利潤(rùn)在8%，高峰時(shí)會(huì)訂到12%。
據(jù)第一太平戴維斯廣州物業(yè)及資產(chǎn)管理部董事陸文堅(jiān)介紹，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)通常采用包干制，而國(guó)外物業(yè)管理以酬金制為主。受通脹、人均工資上漲等影響，物業(yè)管理成本確實(shí)上漲，但是很多業(yè)主不習(xí)慣接受漲價(jià)，而調(diào)升物管費(fèi)的決策權(quán)在業(yè)委會(huì)，物管費(fèi)難以增長(zhǎng)，為降低成本而偷工減料等行為也隨之產(chǎn)生。國(guó)內(nèi)相關(guān)法規(guī)、訴訟程序雖然清晰，但是對(duì)由誰(shuí)來(lái)做、由誰(shuí)監(jiān)管的問(wèn)題還比較模糊。遇到問(wèn)題，業(yè)主往往要通過(guò)和物業(yè)打交道來(lái)完成，解決起來(lái)費(fèi)時(shí)費(fèi)力。
據(jù)陳昂鵬介紹，自2012年廣州市發(fā)布物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理辦法之后，物管公司退出小區(qū)程序更加順暢，業(yè)主維權(quán)也有了依據(jù)。謝凱表示，現(xiàn)在一些小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司容易處于對(duì)立狀態(tài)，這與業(yè)委會(huì)基本上是產(chǎn)生于維權(quán)中的狀態(tài)有關(guān)。未來(lái)，物管職業(yè)經(jīng)理人模式可能興起，他們具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)、人脈資源，可以組建適合小區(qū)的物管團(tuán)隊(duì)為小區(qū)服務(wù)。
可以預(yù)見(jiàn)，無(wú)論多少小區(qū)選擇自管，無(wú)論物業(yè)管理發(fā)展的方向如何，業(yè)主參與小區(qū)管理的程度和專(zhuān)業(yè)度必定會(huì)不斷提升。