圖/廣州日報(bào)全媒體記者盧政
自去年開始，東莞正式執(zhí)行樓市限購政策，今年4月初，限購政策升級，樓市成交快速下滑，最終影響了房企的銷售業(yè)績，今年前十月商品房銷售金額前十當(dāng)中，有六家房企業(yè)績同比下滑。
與此同時，受到品牌房企的擠壓，本土中小房企生存空間變小，競爭激烈，紛紛謀求新的出路，通過被外來品牌房企收購或合作的方式“傍大款”，或者聯(lián)合起來利用本土優(yōu)勢對抗外來品牌房企壓力，逐漸形成了東莞樓市的兩大陣營。
兩大房企占近四成市場
今年以來，東莞樓市成交量不斷下滑。不過，由于在售樓盤集中在少數(shù)品牌房企旗下，萬科、碧桂園等房企銷售金額同比仍然上漲，而大部分房企銷售金額同比下滑。根據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月，碧桂園累計(jì)成交金額223.48億元,今年業(yè)績摘冠幾無懸念，成交金額同比去年同期增長109%；萬科排名第二，前10個月成交金額163.45億元，同比去年同期增19%；值得注意的是，前10月碧桂園在東莞共有31個項(xiàng)目有成交，萬科地產(chǎn)則有25個項(xiàng)目有成交，兩大房企市場占有率近四成。
此外，第三名卓越集團(tuán)成交金額與去年同期基本持平，本土房企廣東瓏遠(yuǎn)集團(tuán)以23.89億元首次擠入第四名，同比增長47%。其他的房企就沒有這么幸運(yùn)，前十名當(dāng)中剩下的六家房企成交金額同比去年同期下降10%~70%不等，且集中在50%~70%之間，下滑幅度明顯。
對此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面隨著市場集中度提升，其他房企面臨大房企競爭壓力，市場占有率壓縮，在樓市調(diào)控影響下，成交金額減少；另一方面，隨著年底臨近，完成銷售任務(wù)的壓力也進(jìn)一步加大，以價換量將進(jìn)一步擴(kuò)大。
本土房企選擇一：傍大款
面對競爭日益激烈的市場，本土樓盤紛紛走上“傍大款”的道路。
近日，東莞萬科宣布，位于寮步鎮(zhèn)新城中心的“東新御瓏庭”（推廣名）變更為“萬科東新翡翠松湖”，正式成為萬科布局松山湖片區(qū)的又一項(xiàng)目。據(jù)了解，東莞萬科通過“增資擴(kuò)股”的方式參與“東新御瓏庭”項(xiàng)目運(yùn)作，并確定該項(xiàng)目將由萬科操盤。記者了解到，早在今年元旦，這個由本土房企開發(fā)的樓盤首期已正式開盤，但是在市場上的影響并不大。“傍大款”后，借助萬科的品牌影響力，該項(xiàng)目關(guān)注度明顯增加，未來的銷售前景也被看好。
近兩年來，萬科在東莞收購的步伐一直沒有停止，影響最大的是對原本土品牌房企聯(lián)華集團(tuán)旗下項(xiàng)目的收購，目前聯(lián)華皇馬酈宮項(xiàng)目已經(jīng)正式變?yōu)槿f科皇馬酈宮，聯(lián)華花園城變?yōu)槿f科幸福城，使得這兩個波折不斷的樓盤終得以入市。
碧桂園也早就開始收購東莞項(xiàng)目。2015年，收購了黃江的曉廬蜜糖項(xiàng)目，2016年，碧桂園以13.3億元收購沙田莊士新都項(xiàng)目，開發(fā)沙田碧桂園；隨后又通過收購翔豐商務(wù)中心的方式正式進(jìn)駐南城總部基地等，迅速成為在東莞市場上能夠與萬科抗衡的另一品牌房企。
還有本土房企借助外來品牌房企物業(yè)品牌，吸引購房者。如凱晟景園在樓盤外圍打出引進(jìn)萬科物業(yè)廣告，為產(chǎn)品銷售助攻，成交效果也比較理想。
對于本土房企而言，在日益激烈的競爭和被壓縮的生存空間之下，與外來品牌房企的合作能夠給他們帶來更多的利潤。這一步走得比較快的是常與萬科合作的中天集團(tuán)，目前在售的萬科中天城市花園成為近期熱銷樓盤之一。廣東瓏遠(yuǎn)集團(tuán)在最近幾年快步跟進(jìn)，今年除了自己開發(fā)的三個項(xiàng)目在售外，還與碧桂園、保利等品牌房企合作開發(fā)了碧桂園瓏遠(yuǎn)紫宸府、保利瓏遠(yuǎn)國際廣場等項(xiàng)目。本土房企提供土地，外來品牌房企負(fù)責(zé)開發(fā)和營銷，強(qiáng)強(qiáng)合作成為目前市場的主流。
本土房企選擇二：抱團(tuán)
不過，有實(shí)力的本土民營企業(yè)也開始嘗試抱團(tuán)取暖，利用本土優(yōu)勢對抗外來品牌房企，在近兩年的樓市當(dāng)中表現(xiàn)突出。
位于東莞市中心、東莞未來的地標(biāo)建筑東莞國貿(mào)中心正是其中之一，其商業(yè)組團(tuán)部分民盈山·國貿(mào)中心將于明年10月正式開業(yè)。該項(xiàng)目由民盈集團(tuán)打造，集團(tuán)成立于2010年，由39家知名本土企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合投資設(shè)立，是東莞本土民企抱團(tuán)建設(shè)的首個大型城市綜合體項(xiàng)目。根據(jù)規(guī)劃，該項(xiàng)目總占地面積約10萬平方米，總建筑面積逾103萬平方米，總投資超100億元，其中商場部分民盈山·國貿(mào)城體量為30萬平方米，是整個城市綜合體的獨(dú)立商業(yè)組團(tuán)，未來將打造成為東莞市全方位體驗(yàn)式休閑文化購物公園，同時也將成為東莞的新地標(biāo)。
另一個由大型本土房企聯(lián)合開發(fā)的UCC寰宇匯金中心位于南城總部基地，開發(fā)商為東莞市邦聯(lián)實(shí)業(yè)投資有限公司，該公司由光大、新世紀(jì)、宏遠(yuǎn)、東糖、嘉宏等東莞13家本土民企共同出資組建，UCC寰宇匯金中心是其抱團(tuán)開發(fā)建設(shè)的首個大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目。10月份，UCC寰宇匯金中心憑借成交671套公寓排名全市樓盤成交套數(shù)的首位，其開發(fā)商東莞市聯(lián)邦實(shí)業(yè)投資有限公司以成交10.83億元的成績在10月份房企成交金額排名中獲得第三名，僅次于萬科和碧桂園，成為又一匹市場黑馬。
與外來品牌房企資金實(shí)力雄厚、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、品牌影響力大等優(yōu)勢相比，東莞本土房企揚(yáng)長避短，通過抱團(tuán)合作開發(fā)對抗外來房企大鱷組成了市場的另一大陣營。由于擁有本土資源優(yōu)勢，開發(fā)項(xiàng)目地理位置往往更為優(yōu)越，同時，抱團(tuán)合作也使得他們開發(fā)的“巨無霸”項(xiàng)目資金實(shí)力雄厚，也受到置業(yè)的本土企業(yè)家的認(rèn)可，具有與外來房企大鱷一拼的實(shí)力。
年底競爭激烈 房企望以價換量
從價格來看，由于房企競爭激烈，年底完成銷售任務(wù)壓力大，房企已經(jīng)無暇關(guān)注漲價，而是更希望以價換量，快速出貨回籠資金。
年底迎來開發(fā)商推貨窗口,開發(fā)商跑量沖刺年度銷售目標(biāo)，推盤力度和推盤節(jié)奏加快。碧桂園、萬科、 保利等品牌開發(fā)商都將加大出貨力度，不乏全新項(xiàng)目入市，如保利錦城、東城碧桂園、碧桂園風(fēng)華東方等。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為，碧桂園前10個月銷售金額超220億元，銷售業(yè)績遙遙領(lǐng)先，年底或沖刺300億元，成為東莞房地產(chǎn)行業(yè)老大幾成定局。品牌開發(fā)商銷售規(guī)模持續(xù)增長，品牌集中度持續(xù)增強(qiáng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)。后續(xù)市面供應(yīng)以知名品牌或本土主流開發(fā)商項(xiàng)目為主，各大房企競爭將更加激烈。同時，在嚴(yán)格限價政策下，企業(yè)對繼續(xù)上調(diào)售價已不抱過分期望，多數(shù)企業(yè)選擇積極入市盡快回籠資金，搶收客戶。
后市：聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目將越來越多
除了外來品牌房企和本土房企聯(lián)合、本土房企和本土房企之間聯(lián)合外，外來品牌房企之間也開始出現(xiàn)合作，未來聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目將會越來越多。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了市場因素外，樓市調(diào)控政策越來越嚴(yán)格和土地供應(yīng)方式的“花樣競拍”，也讓房企更愿意強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合來開發(fā)項(xiàng)目。
10月份，東莞共成交了7宗商住地，不過，競拍方式多樣，競拍條件嚴(yán)苛也正成為市場的常態(tài)，這對于房企的資金實(shí)力和開發(fā)能力都有更高的要求，也開始激發(fā)企業(yè)之間強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為，在目前東莞土地?zé)岫炔粶p的情況下，房企拿地門檻高企,尤其中大型地塊的出讓,其總價之高對于房企資金實(shí)力要求更為嚴(yán)格,即使是大型房企亦要付出較大代價才能脫穎而出,在此情況下,強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合開發(fā)現(xiàn)象或會增多。
聯(lián)合開發(fā)將成為大勢所趨，除了房企之間的合作外，聯(lián)合產(chǎn)業(yè)也成為東莞樓市的一大新特色。日前，厚街打造“黃金小鎮(zhèn)”的啟動就吸引了眾多黃金產(chǎn)業(yè)內(nèi)外人士的到場，根據(jù)規(guī)劃，該項(xiàng)目將推出商務(wù)公寓產(chǎn)品、獨(dú)棟總部工坊等，部分產(chǎn)品還有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為，東莞并不是一個對于房地產(chǎn)依賴性非常高的城市,政府對于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展尤為重視,近年來,諸如碧桂園、星河、華潤通過特色小鎮(zhèn)等方式介入開發(fā),同時,政府供地塊時亦向TOD建設(shè)開發(fā)傾斜,亦要求房企有一定的資金與開發(fā)實(shí)力, 房企未來發(fā)展如何站在政府的角度協(xié)調(diào)自身利益去實(shí)現(xiàn)共贏,也成為一項(xiàng)新的挑戰(zhàn)。