經濟日報-中國經濟網北京12月22日訊“有人唱衰中國房地產，說十年之內，中國房價將斷崖式下跌。假如這種說法成立，那么中國的城鎮(zhèn)人口得在未來十年減少七分之六。這怎么可能發(fā)生呢？只要中國城鎮(zhèn)人口繼續(xù)增長，我們就一定需要更多地蓋房子、蓋更好的房子。這才是中國房地產的現狀。”近日，中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設經濟系主任陳淮，在由國際職業(yè)經理人（中國）俱樂部主辦的“學習黨的十九大精神暨國際職業(yè)經理人房產經紀專項論壇”上發(fā)表演講時表示。據悉，兩百余名來自業(yè)界和學界的專家參加了此論壇，探討了房地產的未來發(fā)展趨勢。

　　陳淮認為，在過去十余年，中國百姓住房條件有了普遍的改善，這是歷史事實。“我們已經解決大多數有房子住的問題，還沒有解決所有人都有房子住的問題。到2020年實現人均一間房的目標，還得繼續(xù)努力。”他說。

　　新時代蘊含新機遇

　　在陳淮看來，進入新時代，供求關系發(fā)生了根本逆轉，而改善居住條件，將帶動持續(xù)的消費需求，也為房地產行業(yè)帶來了新的機會和挑戰(zhàn)。

　　“我們全面告別了供不應求、短缺的時代。和前一個奔小康階段不一樣的是，讓越多的人民群眾成為有產一族，是殷實的小康之家應有之意。“陳淮說。

　　中央黨校經濟學部副教授楊振在論壇上表示，政策的延續(xù)性也為中國經濟的持續(xù)發(fā)展帶來了更多的信心，同時，中國在過去發(fā)展中獲得的勞動力紅利，也將逐漸轉變?yōu)楦咚刭|人才帶來的紅利。

　　“在這個過程中，創(chuàng)新、協調、綠色、開放、共享等理念成為發(fā)展趨勢，也是房地產等行業(yè)努力發(fā)展的方向。” 楊振說。

　　國際職業(yè)經理人（澤瀚）俱樂部副秘書長張義建觀察到，2017年房地產資金積壓總量預計或不低于90萬億元。

　　“假如這些錢能夠傾瀉出來灌溉農田，再讓有田有地的農民分享紅利進城養(yǎng)老，即可實現減少房產空置、減低庫存、去除泡沫等目標。”張義建說。

　　租購并舉并不減少需求

　　而針對熱議的“租購并舉”話題，陳淮觀察到，租購并舉，并不會減少買房或租房的總需求；并且在發(fā)達國家，租房業(yè)務也很發(fā)達，它是現代化的趨勢和過程。

　　“有個問題很關鍵，誰當房東？政府需要為救助性人口提供保障住房，但不能當所有人的房東，還是得依靠個人買房，并逐漸形成完善的租賃市場才行。”陳淮說。

　　張義建觀察到，廉租房是利用政府補貼、面向最低生活保障家庭且住房困難的特定人群進行租賃。“未來五年內租賃用地將占我國土地總供應量的30%，可投資的供地量減少，供需關系緊張。”他說。

　　而在陳淮看來，房子除了住的功能，也具有個人財富累積價值。“在未來，我買的房子可以租出去，我住的房子可以是租別人的，這叫租購并舉的現代化進程。”陳淮說。

　　陳淮認為，租購并舉需要一個同樣發(fā)展成熟的租房市場，而中國的房地產市場仍然是一個構成與發(fā)展不充分、不平衡的市場，還有很大的空間值得探索挖掘。

　　城鎮(zhèn)化推動房屋經紀創(chuàng)新

　　“進入新時代，中國也在不斷推進城鎮(zhèn)化過程，大多數中國人住鄉(xiāng)下的情形將轉變?yōu)榫幼≡诔鞘欣?，這是個巨大的變化。因此，中國城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡的問題就凸顯出來。”陳淮說。

　　在澤瀚控股集團董事局主席莊健看來，這也是房地產行業(yè)發(fā)展的一個機遇所在。“今天我們不能站在房地產單一的發(fā)展視角看待房地產市場的未來走向，房地產的平衡，是投資供給與市場需求的平衡，也是貧富差距的平衡，更是城市化進程中城鄉(xiāng)的平衡。” 莊健說。

　　據他介紹，澤瀚一直探索以“農消對接”推動農產品流通供給側改革，以CSA（社區(qū)支持農業(yè)）農產品速銷助推“精準脫貧”，以秸稈產業(yè)鏈利潤形成價值回填和雙向補貼，以住房購買“債轉股”創(chuàng)新住房資產證券化新模式，實現“房子是用來住的”總目標。

　　“如何實現住房資產證券化？我們探索出‘尾款股本化’房屋經紀創(chuàng)新模式，以旗下公司‘澤潤居安房屋經紀（大連）有限公司’為載體，通過集團整體產業(yè)鏈的資金對接和項目運營，來實現購房‘尾款股本化’，將‘未來負債’向‘現實股本’轉移。”莊健說。

　　在他看來，這將轉變地產開發(fā)與營銷思路，同時也是順應時代的“新共享經濟模式”。（梁劍簫）