業(yè)內(nèi)專家表示，類似長(zhǎng)租公寓資金鏈斷裂問(wèn)題之所以存在，是因?yàn)殚L(zhǎng)租公寓不再是“房東、房客、中介”這樣簡(jiǎn)單的“三角形”穩(wěn)定關(guān)系，而是存在一個(gè)“四邊形”關(guān)系，即加入了金融企業(yè)。
本報(bào)實(shí)習(xí)記者 李婧 記者 盧志坤 北京報(bào)道
今年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商資金遇困新聞迭出。短短幾個(gè)月，就有杭州鼎家、上海寓見(jiàn)、長(zhǎng)沙咖啡貓等長(zhǎng)租公寓被曝資金鏈斷裂，近日則是北京昊園恒業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(下稱“昊園恒業(yè)”)。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者在昊園恒業(yè)總部看到，該公司辦公場(chǎng)所已經(jīng)“人去樓空”，辦公室內(nèi)一片狼藉，紙張、桌板、椅子、空調(diào)等散落一地。
多名租客向記者反映，租了昊園恒業(yè)旗下的房子后，未到期就被趕了出來(lái)，昊園恒業(yè)不予退還押金和剩余房租。多位房客告訴記者，自己在毫不知情的情況下背上了“租金貸”。
記者查詢了解到，昊園恒業(yè)是一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商，主要通過(guò)并購(gòu)中小型中介公司來(lái)獲取房源，其法人王四會(huì)名下有49家相關(guān)聯(lián)的公司。昊園恒業(yè)涉嫌多起法律訴訟，且全部未履行。
業(yè)內(nèi)專家表示，類似長(zhǎng)租公寓資金鏈斷裂問(wèn)題之所以存在，是因?yàn)殚L(zhǎng)租公寓不再是單純的“房東、房客、中介”這樣簡(jiǎn)單的“三角形”穩(wěn)定關(guān)系，而是存在一個(gè)“四邊形”關(guān)系，即加入了金融企業(yè)。這個(gè)過(guò)程都是通過(guò)長(zhǎng)租公寓來(lái)運(yùn)作，一旦運(yùn)作不到位，中間某個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，尤其是租金兌付方面出現(xiàn)問(wèn)題，這個(gè)“四邊形”就不穩(wěn)定。
多位租客背上租金貸
2018年10月17日，張小姐租下了位于北京市朝陽(yáng)區(qū)高碑店的一處昊園恒業(yè)旗下的房子，并支付定金1900元，19日簽訂租房合同并微信支付給昊園恒業(yè)法人王思會(huì)房租、押金以及管理費(fèi)共計(jì)6900元，同時(shí)支付給業(yè)務(wù)員1200元中介費(fèi)，入住日期為10月27日。
到了11月3日，剛剛?cè)胱∫粋€(gè)星期的張小姐便被房東“攆走”，理由是昊園恒業(yè)沒(méi)給房東房租，房東要收回房子。據(jù)張小姐給記者提供的退款條顯示，上面寫(xiě)著30個(gè)工作日后打款。
但張小姐告訴記者，他們有一個(gè)維權(quán)群，有的租戶是半年前辦理的退房，到現(xiàn)在都沒(méi)有收到退款。張小姐預(yù)計(jì)自己很難獲得退款了。
李女士于1年前在北京市海淀區(qū)碧桐園租了合租房，她簽定租房合同的時(shí)候公司名稱不是昊園恒業(yè)，2017年12月份合同到期。李女士去辦理退房的時(shí)候，退款條上就變成了昊園恒業(yè)。工作人員告訴她，他們公司被昊園恒業(yè)收購(gòu)了。李女士表示，退款條上寫(xiě)的是30個(gè)工作日后退款，到現(xiàn)在已經(jīng)1年了，仍然沒(méi)有退押金。其間，她打過(guò)各種電話想要回押金，昊園恒業(yè)公司電話、12315舉報(bào)熱線、12345舉報(bào)黑中介電話等都嘗試過(guò)，但都無(wú)濟(jì)于事。
祁小姐2018年初與昊園恒業(yè)簽訂了房屋租賃合同，簽訂合同時(shí)，昊園恒業(yè)以方便交房租、幫助減輕資金壓力為由要求其用手機(jī)注冊(cè)，并在線綁定了元寶E家APP及銀行卡，要求其每月在合同注明日期前將房租存于綁定的銀行卡，房租從銀行卡劃扣。11月4日房東要求祁小姐立即搬離，理由是昊園恒業(yè)已拖欠房東租金數(shù)月。
房東告訴祁小姐，昊園恒業(yè)在北京已有成千上萬(wàn)戶房屋未給房東付款，導(dǎo)致房東驅(qū)趕承租人以挽回?fù)p失。同時(shí)，祁小姐告訴記者，在自己毫不知情且無(wú)任何授權(quán)同意的情況下背負(fù)了“租金貸”。“維權(quán)群里很多人押金和剩余房租退不回來(lái)不說(shuō)，因?yàn)楸唤壎嗽獙欵家貸款平臺(tái)，還要每個(gè)月替昊園恒業(yè)還貸款。盡管貸款平臺(tái)顯示退租中或已退租，但仍然收到了短信提醒，有貸款未還，已經(jīng)逾期，嚴(yán)重影響了個(gè)人信用。”
北京市通州區(qū)梨園工商所工作人員表示，前幾個(gè)月昊園恒業(yè)還算是比較配合，每天都會(huì)進(jìn)行一定數(shù)額的退租，現(xiàn)在可能資金緊張，開(kāi)始耍賴了，使盡渾身解數(shù)他們也不配合了，用盡各種辦法他們就是不退租。“可能等他們資金稍微寬松了會(huì)繼續(xù)退租金，但這個(gè)就說(shuō)不準(zhǔn)是什么時(shí)候了?；蛘哌x擇去法院起訴吧，我們這邊現(xiàn)在是沒(méi)有別的辦法了。”記者了解到，此前幾個(gè)月，的確有一些租客收到了退還的押金和剩余的租金。
記者就上述問(wèn)題采訪了盈科律師事務(wù)所律師郭韌。郭韌表示，昊園恒業(yè)沒(méi)有退還租客應(yīng)退的房租，從租賃合同的角度，已經(jīng)違反了雙方的合同約定。租賃合同一般是租客與中介機(jī)構(gòu)簽署的，房東收取的租金一般是由中介機(jī)構(gòu)支付的，房東與租客沒(méi)有直接的法律關(guān)系，因此房東無(wú)權(quán)直接趕走租客，租客面臨被房東驅(qū)逐的情況下，還無(wú)法拿回已經(jīng)支付的租金，責(zé)任在于中介方，即昊園恒業(yè)。退一步說(shuō)，從《侵權(quán)法》的角度，昊園恒業(yè)不退還租客的房租已經(jīng)侵犯了租客的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。
郭韌認(rèn)為，昊園恒業(yè)隱瞞合同重要事實(shí)，違反了如實(shí)告知義務(wù)、審慎義務(wù)。出租方在沒(méi)有明確告知租客貸款一事的情況下，利用租客的信用申請(qǐng)貸款，從合同履行的層面，出租方已經(jīng)嚴(yán)重違反其與租客之間的合同。昊園恒業(yè)作為中介方，其與租客是居間關(guān)系，作為居間方本身就負(fù)有審慎義務(wù)。《合同法》第四百二十五條規(guī)定，居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
曾收購(gòu)多家中小中介公司
記者查詢工商信息了解到，昊園恒業(yè)于2014年1月4日在北京市工商行政管理局通州分局注冊(cè)，2016年5月31日公司法人變更為王四會(huì)，顯示其名下有49家相關(guān)聯(lián)的公司，昊園恒業(yè)有12次變更記錄，在2017年4月8日公司的注冊(cè)成本由50萬(wàn)元變更為5000萬(wàn)元。
據(jù)了解，昊園恒業(yè)主要以收購(gòu)中小中介公司來(lái)獲取房源。2016年至今，昊園恒業(yè)收購(gòu)了50余家中小中介公司。僅2017年，就收購(gòu)了近20家行業(yè)品牌。大熊公寓、廣鑫置地、螞蟻公寓、好來(lái)屋公寓、宏源嘉業(yè)、昌泰地產(chǎn)、美澳地產(chǎn)、i住公寓、塢托邦精品公寓、萬(wàn)興偉業(yè)、摯信偉業(yè)、萬(wàn)勝佳和、興家助業(yè)、友家偉業(yè)、京城廣廈加盟店、興興家業(yè)、天成地產(chǎn)、美麗家園、中元世家、中遠(yuǎn)置地、中托房地產(chǎn)、恒信博遠(yuǎn)、京城廣廈、名遠(yuǎn)地產(chǎn)、和睦地產(chǎn)、番薯公寓、金華愛(ài)家等都在其中。
通過(guò)租客提供的信息顯示，昊園恒業(yè)幾乎都是通過(guò)元寶E家和晉商消費(fèi)金融股份有限公司來(lái)進(jìn)行租金貸業(yè)務(wù)，然后將貸款用于昊園恒業(yè)的經(jīng)營(yíng)和進(jìn)一步擴(kuò)張。利用這種方式，昊園恒業(yè)管理房屋數(shù)量已經(jīng)超過(guò)10萬(wàn)個(gè)。據(jù)了解，元寶E家為消費(fèi)分期平臺(tái)，主要提供房租分期和家裝分期兩種服務(wù)，晉商消費(fèi)金融股份有限公司主要提供個(gè)人消費(fèi)貸款等服務(wù)。
今年8月22日，北京市住建委會(huì)同北京市公安局、工商局、非緊急救助服務(wù)中心等部門(mén)，開(kāi)通了12345打擊“黑中介”投訴舉報(bào)熱線。開(kāi)通首日共接到投訴舉報(bào)52條，住建委通過(guò)查實(shí)將23家存在違法違規(guī)問(wèn)題的中介機(jī)構(gòu)予以公開(kāi)曝光，昊園恒業(yè)位列第一。
對(duì)于租金貸，盡管目前還沒(méi)有明確的政策文件出臺(tái)，但是相關(guān)部門(mén)已經(jīng)開(kāi)始對(duì)租金貸采取了一些監(jiān)管措施。今年8月17日，北京市住建委聯(lián)合北京市銀監(jiān)局、金融局、稅務(wù)局等部門(mén)集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源，將嚴(yán)查不按約定用途使用融資資金的行為。8月23日，北京市住建委方面表示，針對(duì)住房租賃企業(yè)違規(guī)使用“租房貸”，正聯(lián)合市銀監(jiān)局、金融局、稅務(wù)局等部門(mén)進(jìn)行調(diào)查取證，一旦查實(shí)，將從重處罰，聯(lián)合懲戒。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，類似長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商資金鏈斷裂之所以在大城市常見(jiàn)，是因?yàn)榇蟪鞘凶赓U市場(chǎng)發(fā)展力度更大，如今一些省會(huì)城市也開(kāi)始出現(xiàn)。總體上說(shuō)，此類事件需要關(guān)注，很可能會(huì)成為一個(gè)較大的社會(huì)問(wèn)題。
我愛(ài)我家原副總裁胡景輝認(rèn)為，從現(xiàn)在到明年春節(jié)期間，長(zhǎng)租公寓的問(wèn)題可能會(huì)大爆發(fā)，后續(xù)的問(wèn)題可能會(huì)更嚴(yán)重。企業(yè)采取租金貸的方式進(jìn)行擴(kuò)張，首先反映出企業(yè)的自有資金不足，其次就是企業(yè)融資渠道不暢通。
“這就反映出一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，門(mén)檻太低。利用租金貸形成資金沉淀來(lái)擴(kuò)張，本身沒(méi)有什么問(wèn)題，但是要告知租客，征求租客的意見(jiàn)，是否需要用租金貸的方式來(lái)支付租金。之前做過(guò)一個(gè)調(diào)研，需要租金貸的人只有30%，每10個(gè)人里只有3個(gè)人需要租金貸，絕大部分人是不需要租金貸的?，F(xiàn)在的問(wèn)題是，第一剝奪了租客的知情權(quán)，第二剝奪了租客的選擇權(quán)。強(qiáng)行讓租客用租金貸的方式支付房租，已經(jīng)涉嫌金融詐騙了。”
此種情況下，租客該如何維護(hù)合法權(quán)益?郭韌認(rèn)為，在租客未與中介機(jī)構(gòu)解除房屋租賃合同的情況下，房東無(wú)權(quán)要求租客搬離租賃的房子，如遇房東騷擾或暴力中介，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，保護(hù)自身安全。在協(xié)商無(wú)法解決上述問(wèn)題的情況下，租客可以向所在小區(qū)的物業(yè)、居委會(huì)、12345市民服務(wù)熱線電話進(jìn)行投訴，或者向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門(mén)、公安機(jī)關(guān)、消費(fèi)者協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)中介行業(yè)組織投訴舉報(bào)。也可以委托律師發(fā)送律師函，予以威懾，或考慮請(qǐng)律師起訴至法院請(qǐng)求中介機(jī)構(gòu)返還相應(yīng)的租金。
郭韌還表示，如租客與中介機(jī)構(gòu)解除租賃合同，應(yīng)與中介機(jī)構(gòu)確認(rèn)一并解除貸款合同，以防止出現(xiàn)房屋租?(中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào))