2018年，對(duì)于內(nèi)地房企來(lái)說(shuō)，是一場(chǎng)長(zhǎng)跑的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。頭部企業(yè)加速奔跑、越走越遠(yuǎn)，而中型房企由于業(yè)績(jī)各不相同，2019年的市場(chǎng)應(yīng)對(duì)策略也截然不同。
3月份以來(lái)，隨著年報(bào)季逐漸拉開(kāi)帷幕，各大房企的態(tài)度立顯。截至目前，多數(shù)房企超額完成2018年度銷(xiāo)售目標(biāo)，業(yè)績(jī)?nèi)嫣嵘?，朝著既定目?biāo)加速奔跑；但也有部分房企未能達(dá)到預(yù)定目標(biāo)，甚至出現(xiàn)不同程度的業(yè)績(jī)下滑，不得不謹(jǐn)慎持重，刻意放慢自己的腳步。
全面提速型
隨著“粵港澳大灣區(qū)”規(guī)劃的出臺(tái)，區(qū)域內(nèi)的7座城市土地變得炙手可熱，而深耕粵港澳大灣區(qū)的眾多房企自然也獲益匪淺。
時(shí)代中國(guó)正是其中之一。截至2018年底，時(shí)代中國(guó)共擁有99個(gè)處于不同階段的主要項(xiàng)目，其中96個(gè)分布在廣東廣州、佛山等珠三角主要城市。得益于灣區(qū)城市的廣泛布局，2018年，時(shí)代中國(guó)合同銷(xiāo)售額達(dá)605.95億元，較上年同期增長(zhǎng)45.5%，全年目標(biāo)完成率為110%。同時(shí)，公司盈利能力也有較大幅度增強(qiáng)：營(yíng)業(yè)收入為343.8億元，同比增長(zhǎng)48.7%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)48.11億元，同比增長(zhǎng)44%。
“去年，時(shí)代中國(guó)定的目標(biāo)是500億元，最終實(shí)現(xiàn)600億元，今年定750億元，有可能做到800億元，就是在向1000億元靠攏。”日前，時(shí)代中國(guó)董事會(huì)主席岑釗雄在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上明確表示，2019年是公司成立的20周年，時(shí)代中國(guó)將充分利用灣區(qū)建設(shè)提速發(fā)展的新機(jī)遇及深耕大灣區(qū)的優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)加大在該區(qū)域的投入。
在拿地方面，時(shí)代中國(guó)也將繼續(xù)保持激進(jìn)態(tài)勢(shì)，其相關(guān)負(fù)責(zé)人預(yù)計(jì)，公司2019年拿地的預(yù)算大概在300億元，相較2018年翻了不止一倍。
事實(shí)上，除部分受灣區(qū)紅利影響而提速的企業(yè)之外，也有不少中型房企，或由于2018年業(yè)績(jī)向好，或迫于業(yè)績(jī)壓力，明確提出2019年將全面提速。
例如大悅城地產(chǎn)，其董事長(zhǎng)周政在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司物業(yè)發(fā)展將全面提速、輕重并舉，實(shí)現(xiàn)西安大悅城、杭州大悅城、上海長(zhǎng)風(fēng)大悅城和昆明大悅城開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目增至12個(gè)。未來(lái)，將繼續(xù)加快大悅城輕資產(chǎn)發(fā)展速度，鞏固品牌影響力。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在剛剛結(jié)束的中糧地產(chǎn)并購(gòu)大悅城一案中，為推進(jìn)并購(gòu)進(jìn)展，并購(gòu)方案中加入的大悅城未來(lái)三年的業(yè)績(jī)承諾，顯然是推動(dòng)大悅城地產(chǎn)走向快速擴(kuò)張道路的一大因素。
保守穩(wěn)重型
相較于業(yè)績(jī)向好，加速擴(kuò)張的企業(yè)，一些業(yè)績(jī)不及預(yù)期的房企也只能無(wú)奈地悄悄收縮自己的戰(zhàn)略。
近日，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布年報(bào)稱(chēng)，企業(yè)2018年實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售額706.4億元，沒(méi)有完成既定的800億元目標(biāo)。
2018年2月份，首創(chuàng)置業(yè)曾在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上雄心勃勃，提出“2018年銷(xiāo)售額保750億元沖800億元，2019年銷(xiāo)售額爭(zhēng)取突破1000億元，2020年銷(xiāo)售額爭(zhēng)取突破1400億元”。
但受2017年-2018年調(diào)控持續(xù)深入影響，首創(chuàng)置業(yè)重倉(cāng)的環(huán)京區(qū)域樓市低迷，房企銷(xiāo)售情況慘淡。2018年初，首創(chuàng)置業(yè)曾采取首付分期的方式來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售。不過(guò)，“促銷(xiāo)”顯然未有明顯成效。年報(bào)顯示，2018年首創(chuàng)置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入232.57億元，同比上升9.23%，但凈利潤(rùn)為24.17億元，同比下滑13.59%，歸母凈利潤(rùn)19.23億元，同比下滑約9%。
不僅2018年的目標(biāo)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，首創(chuàng)置業(yè)還對(duì)2019年的目標(biāo)進(jìn)行了下調(diào)，由1000億元降為800億元。
與之類(lèi)似，九龍倉(cāng)集團(tuán)日前也交上了分拆九龍倉(cāng)置業(yè)后的首份“成績(jī)單”。在其自述本身內(nèi)地發(fā)展物業(yè)豐收以及投資物業(yè)收益不俗的背后，九龍倉(cāng)依然難掩2018年度銷(xiāo)售金額、收入及凈利同比明顯下滑的頹態(tài)：銷(xiāo)售總金額下跌16%，集團(tuán)總收入減少13%，凈利潤(rùn)減少11%。
值得關(guān)注的是，相比2018年初定下的220億元內(nèi)地銷(xiāo)售目標(biāo)，九龍倉(cāng)集團(tuán)今年的銷(xiāo)售目標(biāo)顯得更為保守：對(duì)外宣布2019年的銷(xiāo)售目標(biāo)降至180億元。在外界看來(lái)，內(nèi)地拿地漸趨謹(jǐn)慎導(dǎo)致的余糧儲(chǔ)備不足或是九龍倉(cāng)集團(tuán)下調(diào)銷(xiāo)售目標(biāo)的主因，其“或?qū)㈠e(cuò)失大灣區(qū)機(jī)遇”的猜測(cè)也充斥其間。
靈活調(diào)整型
事實(shí)上，2019年對(duì)于大多數(shù)房企而言，是充滿(mǎn)不確定性的一年。
時(shí)至今日，“樓市調(diào)控政策不會(huì)比2018年更差”已基本成為業(yè)內(nèi)共識(shí)，不過(guò)各地政策會(huì)如何調(diào)整，又會(huì)引發(fā)怎樣的市場(chǎng)反應(yīng)，一切尚難以評(píng)估?；诖朔N判斷，多家房企在策略上做好了“兩手準(zhǔn)備”，一方面放緩增速，另一方面引而不發(fā)、隨機(jī)應(yīng)變、靈活調(diào)整。
而與此策略相對(duì)應(yīng)的是，這些房企在手握較高貨值土儲(chǔ)規(guī)模的情況下，卻定下了一個(gè)相對(duì)較低的2019年銷(xiāo)售目標(biāo)。
比如旭輝控股，2019年企業(yè)銷(xiāo)售目標(biāo)為1900億元，目標(biāo)增長(zhǎng)率僅25%，相較于其近年來(lái)的規(guī)模增速可謂踩下了“剎車(chē)鍵”。然而，旭輝手中掌握的貨值卻高達(dá)8000億元，僅2019年可推貨值就有3500億元。
旭輝集團(tuán)執(zhí)行總裁陳東彪向記者表示，1900億元是在公司保證各方健康發(fā)展前提下的穩(wěn)妥目標(biāo)，對(duì)于后面的3000億元目標(biāo)，公司也很有信心。不過(guò)，既定戰(zhàn)略不是一成不變的，還要結(jié)合具體情況而進(jìn)行適時(shí)調(diào)整。
與旭輝相似，越秀地產(chǎn)在2019年定下的銷(xiāo)售目標(biāo)為650億元，而其全年可售資源為1312億元，目標(biāo)去化率僅為52%。
此外，陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行董事長(zhǎng)兼總裁朱榮斌在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上指出，“今年陽(yáng)光城沒(méi)有把供貨看得特別重，而是強(qiáng)調(diào)跟隨市場(chǎng)彈性供貨，我們的優(yōu)勢(shì)就是可以很敏銳地捕捉窗口機(jī)會(huì)，所以在供貨規(guī)模做了底線管理的同時(shí)，我們也有準(zhǔn)備。”
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《國(guó)際金融報(bào)》記者分析稱(chēng)，2019年，許多房企明顯不再高喊口號(hào)，這其實(shí)并非房企不再需要沖擊規(guī)模，而是體現(xiàn)了在樓市大環(huán)境尚不明朗的當(dāng)前，房企選擇“觀望”的一種思路，即為自己留有余地，再結(jié)合下半年實(shí)際情況去做適時(shí)調(diào)整。
2019主戰(zhàn)場(chǎng)
《國(guó)際金融報(bào)》記者梳理各個(gè)房企發(fā)展規(guī)劃發(fā)現(xiàn)，除一線城市、大灣區(qū)等熱門(mén)板塊之外，“二線城市”已經(jīng)普遍成為規(guī)模化房企的聚焦點(diǎn)。
2018年，旭輝僅來(lái)自于二線城市的營(yíng)業(yè)收入就高達(dá)362.8億元，占總收入的93%，這一比例在2017年為67.2%。對(duì)于旭輝未來(lái)的發(fā)展方向，陳東彪向記者表示，集團(tuán)認(rèn)定，房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)主戰(zhàn)場(chǎng)必定在二線、強(qiáng)二線及準(zhǔn)二線城市，這在一些發(fā)達(dá)國(guó)家早有先例。未來(lái)，公司在一線城市將逐步轉(zhuǎn)型為持有經(jīng)營(yíng)，而開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)則以二線及強(qiáng)三線城市為主。
近年來(lái)規(guī)模增速驚人的融信中國(guó)也持類(lèi)似觀點(diǎn)，其相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，目前企業(yè)土地儲(chǔ)備80%的貨值位于中國(guó)一線及強(qiáng)二線城市，其中，在太原、鄭州等二線城市擁有一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的潛在優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，未來(lái)有望成為公司發(fā)展的新糧倉(cāng)。
不過(guò)，與其他房企對(duì)待三四線城市的“審慎”態(tài)度不同，碧桂園則更加看好三四五線城市。碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)也在業(yè)績(jī)會(huì)上堅(jiān)稱(chēng)，自己長(zhǎng)遠(yuǎn)看好三四五線城市。
對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，不同規(guī)模企業(yè)之間的發(fā)展邏輯不同。對(duì)于以規(guī)模為王的碧桂園來(lái)說(shuō)，二線城市已難以滿(mǎn)足其增長(zhǎng)需求，需要向三四五線城市延伸，廣泛布局。但對(duì)于目前的多數(shù)房企而言，二線城市顯然才是重中之重。因?yàn)檫@些城市已經(jīng)幾乎足夠滿(mǎn)足企業(yè)增長(zhǎng)需求，但從投資回報(bào)率和投資風(fēng)險(xiǎn)上來(lái)講，又優(yōu)于缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的三四五線城市。